전, 답, 임야, 대지 , 나대지 (부동산 용어)

1. 용어

 

전은 밭입니다.

 

답은 논이구여

 

임야는 산입니다

 

대지는 건물을 지을수 있는곳을 대지라고 합니다. 또는 건물이 있는곳이지요.

 

나대지는  건물이 없는 빈공터입니다.

 

출처: http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=402&docId=28224382&qb=7KCEIOuLtSDsnoTslbw=&enc=utf8§ion=kin&rank=2&search_sort=0&spq=0&pid=T6l1NwpySEhssbFYizssssssssV-518297&sid=jbGJqCAqUUXudbUyKEaDsA%3D%3D

전.답.임야.대지.나대지..????

부동산보면 전.답.대지.나대지.임야.대 등등 이렇게 나와있는데요무엇을 뜻하는지 정확하게 좀 가르켜 주세요

kin.naver.com

 

 

2. 전 답 임야에도 집을 지을 수 있는가?

 

a 차량이 진입할수있는 건축법상 도로만 확보되어있으면 전용허가를 받아 건물신축가능합니다.

 

b 농지라면 허가없이 신고(읍면동사무소)만으로 20

이하 농막용도 가설건축물 가능합니다.

 

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=402&docId=253096124&sp=1&sort=0&sid=jbGJqCAqUUXudbUyKEaDsA%3D%3D&rank=3&pid=T6l1NwpySEhssbFYizssssssssV-518297&search_sort=0&qb=7KCEIOuLtSDsnoTslbw%3D§ion=kin&spq=0&enc=utf8

 

 

 

 

cf1)

마지막으로

토지매입시 용도, 지역,지구를 상세하게 점검 하여야하고, 그외

에 비오톱지역이나 개발제한구역을 확인하여야 하며 개발가능한

토지인지를 반드시 확인하여야 합니다

 

전 이라도 개발이가능한토지가 있고 개발이 불가능한 토지가

있으니 마음에드는 토지가있으면관할청을 방문하여 반드시

개발가능 여,부를 확인 하시기 바랍니다

 

 

cf2)

땅값은 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.

땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

 

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

 

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

 

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.

 

이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.

 

 

 

cf3)

땅 계약서는 평당 금액도 적어야

 

땅 매매 계약서 작성 방식에는 기본적으로 두 가지가 있다. ‘필지 매매’와 ‘수량매매’ 방식 등이 그것이다.

 

필지 매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어넣은 방식으로 가장 널리 쓰인다. 반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당 금액도 적어 넣는다.

 

수량매매는 평당 가격을 기준으로 하는 매매인데 비해, 필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는 계약서 작성 방식으로 보면 된다.

 

현행 법률상으로는 두 방식 모두 정식 계약행위로 인정받는다. 하지만 서류상 면적과 실제 면적이 차이가 날 때는 문제가 된다.

 

이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로 ‘감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼 차액을 돌려 달라는 요구)’을 할 수 있도록 하고 있기 때문이다.

 

때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다. 아니면 계약서에 ‘매매대금의 지급은 실측면적기준’이라는 약정사항을 적어넣은 것도 한 가지 방법이다.

 

계약서 단서조항 적극 활용해야

 

아울러 땅 계약서를 작성할 때 단서조항을 잘만 활용하면 생각지도 못했던 금전적 손실을 막을 수 있다. 단서 조항이란 정식 계약조건은 아니지만 상황에 따라 매도ㆍ매수가 서로 합의하에 내걸 수 있는 매매 조건을 말한다.

 

불가피하게 소유권 이전이 늦어져 발생하는 손해배상 책임이 누구에게 있는지 등처럼 중요한 사항은 반드시 단서조항으로 명시하는 게 좋다. 만약 매입하려는 땅에 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금지급 전에 이를 해결한다는 내용의 단서조항을 붙인다.

 

근저당이 설정된 땅을 매입할 때는 매수인승계협약서(땅에 설정된 빚을 떠안겠다는 내용의 서류)를 대출은행에 제출하고 채무자 변경 절차를 밟으면 된다. 가압류가 돼 있는 땅은 채무자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁하게 해 가압류를 풀고 매매계약서를 작성한다. 가처분된 땅은 공탁제도도 없으므로 가급적 매입하지 않는 것이 좋다.

 

이처럼 사려는 땅에 소유권 제한에 관한 사항이 설정이 돼 있다면 반드시 땅주인과 책임소재를 분명한 뒤 이를 단서로 붙여 계약서를 작성하는 게 요령이다.

 

그리고 막상 계약서를 쓸 때에는 다시 ‘소유권 이전등기가 완료되기 전에 다른 권리가 설정될 경우 자동적으로 계약은 파기되고, 그동안 낸 금액은 모두 반환해야 한다’는 조항을 단서로 넣는다.

 

마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한번 해당 관청을 찾아가 계약 이후에 근저당 등이 설정돼 있는지도 확인해 본다. 계약서 작성 당시에는 깨끗했던 등기부가 잔금을 치르기 전에 다시 확인해 보았더니 근저당으로 얼룩져 있는 경우가 있기 때문이다. 간혹 이를 막기 위해 매매계약을 체결한 후 그 이행을 확보하기 위해 가등기를 설정하는 경우도 있다.

 

구두 약속은 금물, 계약서 명기해야

 

매입하려는 땅에 주택, 창고, 무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 때도 이에 대한 책임소재를 분명히 한다. 일반적으로 이주비, 철거비용 부담 등은 매도자가 잔금 지급 전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명기한다. 또한 진입로에 문제가 있을 때 이에 대한 책임을 매도자로 한다는 내용의 단서조항을 붙인다.

 

이때 매도인이 잔금지급전까지 진입로 예정지를 매입한다거나 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아준다는 내용을 단서로 붙이는 게 일반적이다.

 

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두는 것이 좋다. 예를 들어 마을이장이 요구하는 마을발전기금이나 기타 비용 등은 원칙적으로 매도자 부담이다.

 

덩치가 큰 토지는 수도권지역의 경우 시골(도시계획구역 밖) 땅이라도 간혹 ‘알박기’를 해둔 땅이 있는데 이 경우도 해결에 대한 책임의 소재를 분명히 한다. 이 경우 구두약속은 절대금물이다.

 

마지막으로 잔금을 지급할 때 종합토지세 등의 세금을 매도자와 정산한다. 원칙적으로 매수자는 소유권 등기이전 이후의 세금만 내면 된다. 잔금을 지불하고 동시에 매도자로부터 등기이전에 필요한 인감증명서(매도용), 주민등록등본, 등기권리증 등을 건네받음으로써 계약절차를 종료한다.

 

계약서는 등본상 등기자와

 

계약서 작성은 반드시 토지등기부등본 상의 등기 명의자와 직접 하는 것이 원칙이다.

 

불가피하게 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효해진다. 부부나 자식이라도 대리권은 원칙적으로 없다.

 

계약 전에는 관련 서류를 철저하게 점검하는 것은 기본이다. 계약 당일 본인이 직접 해당 관청에서 토지등기부등본 등 관련 서류를 발급받아 보는 것이 좋다. 기간이 지난 등기부등본은 휴지조각이나 다름없기 때문이다.

 

토지 매매는 워낙 고가의 거래이기 때문에 각별한 주의를 요한다. 백화점에서 물건을 사는 것과는 질적으로 다르기 때문이다. 사소하게 지나쳤던 문제가 나중에 돌이킬 수 없는 치명타가 돼 막대한 금전적 손실로 돌아오는 경우가 있다.

 

계약서만 잘 쓴다면 이 같은 문제를 어느 정도 막을 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.

 

cf4)

# 가등기는 풀고 매입해야 안전해

 

가등기란 채무자가 채권자에게 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때는 채무자 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 때 설정한다. 이때 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 가등기를 근거로 본등기 청구권을 행사해 해당 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

 

또 가등기는 서로 부동산을 사고 팔기로 약속을 한 단계에서 설정하기도 한다. 가등기를 해 두었다가 나중에 매매 계약이 체결되면 소유권 이전등기를 하는 것이다.

 

가등기된 부동산은 그 이후에 이루어지는 등기 행위에 대해서는 아무런 법적 보호를 받을 수 없다. 일단 한번 가등기가 걸리면 후순위로 법원에 다른 등기를 할 수 없다는 의미다. 때문에 가등기가 된 부동산은 가급적 매입하지 않는게 좋다.

 

불가피하게 매입할 경우 ‘가등기를 잔금과 지급과 동시에 말소한다’는 단서조항을 달고 매매계약서를 체결한다. 매수인은 매도자, 채권자와 동행해 등기소를 방문, 관련 서류를 제출하는 것을 확인하고 이상이 없다고 판단되면 잔금을 지불한다.

 

 

출처:

 

http://sigol.joinsland.com/junwon/read.asp?seq=400&part=100100400100

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sigol.joinsland.com

 

https://brunch.co.kr/@sunsutu/18

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